（原标题：湾区旧改样本 | 广州罗冲围旧改破局）广证策略
观点网 自从2023年国企联合介入旧改工作，广州罗冲围旧改的推进像按下了加速键。
罗冲围片区位于广州市白云区，西临珠江西航道上游江畔，同时作为广州的西部入口，承接着广佛都市圈的部分交通。
在广州众多城中村改造项目中，罗冲围旧改的起点是2014年，并不算 “第一批吃螃蟹”的旧村。
正因为罗冲围片区是广州西部的重要门户，随着近年来广州城中村改造工作加速推进，罗冲围旧改被提到更高的高度，改造速度已超越不少卡在不同难关的旧改项目。
日前，广州市白云区发展改革局发布螺涌村、松南村、松北村旧改4宗安置地块项目可研审批前公示，总投资共约212.8亿元。
交给三家国企联合统筹的罗冲围旧改，距离蝶变似乎已经不远了。
罗冲围历史
处在珠江与增步河交错的半岛上，罗冲围最开始的辖内面积并没有如今旧改实施范围那么大。
追溯至最初，罗冲围指的仅仅只有靠近增埗桥的螺涌围与螺涌村，而“罗冲围”则是螺涌围简化音译的产物。
随着改革开放深入，靠河而居的小乡村在1984年增埗桥通车之后才真正与广州市区相连，打通了陆地交通的罗冲围成为市区向外沟通的桥梁，商贸开始兴盛的罗冲围迎来第一次高光时刻。
连通市区与北出口的增槎路逐步成型，沿途农田和鱼塘消失，罗冲围片区一座座厂房与仓库建了起来，糖厂、水厂、水泥厂、电缆厂等工厂涌现。
名气越来越大的同时，人们慢慢习惯将相邻的松溪、槎龙等片区也纳入罗冲围的范围。
只是，工厂为罗冲围带来了发展机遇，人口越加密集的同时也带来了噪音、污染与交通堵塞，厂房众多的低端产业成为罗冲围片区转型的结构困扰。
旧改成为罗冲围突破困境的水中浮木。
2014年6月，广州市人民政府办公厅印发《罗冲围片区更新改造工作方案》，明确提出要解决罗冲围片区交通拥堵、人车混行、公共设施缺乏、低端产业聚集、破旧厂房林立等问题。
改造方案中，预计各项摸查、更新改造方案编制将于2014年底完成广证策略，最迟收储交地日期定在了2016上半年，争取2016年底前使罗冲围片区的交通、环境、民生等得到明显改善。
但改造方案获批只是旧改漫漫长征路的第一步，更棘手的问题出现在改造过程中。
除了作为广州西部的重要交通枢纽，罗冲围片区临近河道，和旧改项目收储、搬迁工作同步进行不止有道路升级改造以及大桥建设工程，还有白云区水源保护和土地规划工作。
2017年6月，有居民向广东省政府提出问题反映，自2014年改造方案获批之后罗冲围旧改各项改造工程非常缓慢，甚至有些项目基本停止，与方案中定下的时间节点相差太远，要求相关部门尽快落实各项改造项目。
根据批复，罗冲围片区更新改造工作进展缓慢的主要原因，是当时白云区在进行水源保护区和土地利用总体规划的调整，受此影响，片区更新改造项目因无法通过环境影响评价而处于停滞状态。
尽管批复表示，调整工作已分别于2016年10月31日和2016年10月26日获批，更新改造工作已恢复到正常推进阶段，但罗冲围旧改的进程依旧相对缓慢，直至2020年。
当时，罗冲围旧改在广州两会中被着重点名，要将其打造为旧改示范区。随着高度被拔高，项目也迎来了一位“贵客”。
2020年底，华为拿下罗冲围片区内的华侨糖厂地块，将布局在广州的首个研发总部。
华为研发中心落户，在一定程度上为罗冲围旧改其中一项重点工程--产业结构升级开了个好头。
因此，广州于2021年1月向多个城中村改造项目发放专项借款，罗冲围旧改获得1亿元借款，同时各项改造升级和动迁工作迎来多年期盼的提速。
旧改样本
关注度提升之后，“沉默”多年的罗冲围旧改，快速动了起来。
2021年底，松溪片区内的螺涌村与松南村传来同意启动范围内更新改造的消息，成为罗冲围旧改项目率先启动改造的区域。
得益于华为进场，罗冲围旧改破局时刻来临，搭上快速列车之后，又在2023年迎来了国企联合统筹操办。
据观点新媒体了解，2023年广州湾区新岸城市开发投资有限公司成立，负责罗冲围旧改推进工作，公司背后为市属国企：珠江实业集团、白云城市开发投资集团和机场建设投资集团。
采用“政府主导+国企做地”模式，罗冲围片区对标珠江新城，未来将打造成科技商贸未来城，从早期的“广州西岸”升级为“湾区新岸”。
作为先行区域，包含松南村、螺涌村、松北村的松溪片区改造实施范围面积213.15公顷，规划总建设量382.39万平方米。
2024年6月，松溪片区完成福星摩配市场清场，启动首批拆迁；同年9月完成三大摩配城拆除，超1500家商户搬迁，10月青桥街主体工程完工。
首批安置工程动工仪式在2024年9月底启动，成为旧改项目首个进入复建阶段的区域。
潭村片区随后启动，虽然在2024年初因6600元/平方米的货币补偿标准一度陷入停滞，但拉锯之下，于同年10年重启改造工作，补偿标准提高至7590元/平方米，征收17万平方米土地，安置房建设迅速开启。
时间来到今年，罗冲围旧改首开片区的首期安置房建设全面启动，3800套房源预计2026年底交付，同步规划商业中心、文体中心等配套设施。
5月，潭村片区一期回迁房正式奠基，并启动二期回迁地块永丰五金城牌坊拆卸仪式，在预期时间表范围内实现一、二期安置区的“一建一拆”。
同月，白云区发展改革局发布了松溪片区螺涌村、松南村、松北村旧改4宗安置地块项目可研审批前公示，总投资共约212.8亿。
作为重点改造工程，罗冲围旧改目前最“紧迫”的任务，其实是补偿方案落定。
今年3月，广州市白云区土地研发中心针对白云区螺涌村、松南村、松北村城中村改造项目中的校园路东侧佳丽轩、佳星楼地块国有土地上房屋征收补偿方案，公开征求公众意见。
补偿方案共提供了货币补偿、房屋产权调换、房票安置、购买存量商品住房安置等多种补偿方式供被征收人选择。
其中，货币补偿指导价为22500元/平方米，加上征收奖励、弃产奖励、搬迁时限奖励、搬迁费等，最高补偿标准可达38550元/平方米。
5月8日，螺涌村、松南村、松北村改造项目中松南片区、校园路和螺涌北路周边地块土地征收补偿方案释出。
2025年即将过半，松溪片区逐步开启地块征收工作，追逐着年底进入全面复建期的目标。
在过去，罗冲围片区的配套建设无论是交通、教育、商业都不算拔尖，旧改的意义除了改变城市面貌，还有增加片区配套。
虽有华为研发中心落户加持，但旧改项目范围广、时间跨度大，征收能为改造加速，却解决不了当地居民在原址回迁与异地搬迁选择上的左右为难。
不论选择如何，可以预见的是，被聚光灯照耀下的罗冲围，旧村蝶变已在不远处。
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